Am Mittwoch hat sich der Bundesgerichtshof mit einer Grundsatzfrage bezüglich Mieterhöhungen nach Modernisierung beschäftigt. Ein Hartz IV Empfänger klagte aufgrund unzumutbarer Härte und bekam jetzt Recht zugesprochen.
Hartz IV Empfänger klagt gegen Mieterhöhung wegen unzumutbarer Härte
Ein Berliner Hartz IV Empfänger lebt seit 1962 in derselben Wohnung. Zuletzt hat er jedoch um sein Zuhause gefürchtet, da die Vermieterin ihm eine Mieterhöhung von 240 Euro auferlegt hat. Bei der Modernisierung handelte es sich eine umfassende Sanierung des Hauses inklusive neuer Außendämmung, Inbetriebnahme des alten Fahrstuhls und Vergrößerung der Balkone. Für den Empfänger von Sozialleistungen ist eine Mieterhöhung in derartigem Ausmaß jedoch besonders dramatisch, da diese für ihn zwangsweise den Wohnungsverlust bedeuten würde.
Der betroffene Mann erhob daher Klage, um festzustellen, dass er nicht zur Zahlung der Mieterhöhung von 240 Euro monatlich verpflichtet sei. Dabei berief sich der Mann auf unzumutbare Härte nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB:
„Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“
Berliner Landgericht kürzt Mieterhöhung auf 4,16 Euro
Nachdem die Feststellungsklage des Betroffenen vorm Amtsgericht Berlin zunächst abgewiesen wurde, landete der Fall im November 2018 vorm Berliner Landgericht. Die Richterin sprach der Vermieterin damals zwar das Recht auf Mieterhöhung nach Modernisierung zu, jedoch nicht in dem gewünschten Umgang. Gerechtfertigt sei lediglich ein Betrag in Höhe von 4,16 Euro, welchen eine Teil der Kosten für die Dämmung der Außenfassade betreffe. Die Zahlung der restlichen Beträge für Dämmung und Balkon würde für den Hartz IV Empfänger eine unzumutbare Härte nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeuten.
Daraufhin legte die Vermieterin Revision beim BGH mit Berufung auf die die Größe der Wohnung ein. Dem Leistungsempfänger würden nach den geltenden Vorschriften nur 50 qm als angemessener Wohnraum zustehen. Sie wolle indirekt nicht für den „Luxus“ des Mieters aufkommen. Tatsächlich umfasst die Wohnung des Betroffenen 86 Quadratmeter und liegt bei 570 Euro Kaltmiete. Das Amt zahlt dem Mann jedoch nur 460 Euro zum Wohnen. Zusätzlich muss der Hartz IV Empfänger noch für 90 Euro Heizkosten monatlich aufkommen. Der betroffene Mann hat somit bereits ohne Mieterhöhung eine erhöhte finanzielle Belastung, da die gezahlte Miete vom Amt die tatsächlichen Mietkosten nicht decken.
BGH stellt sich auf Mieterseite
Für die Richter des Bundesgerichtshofes sei die Größe der Wohnung für die Entscheidung über eine geltenden Härtefall unerheblich. Unabhängig davon müsse beachtet werden, dass der Mann seinen Lebensmittelpunkt seit über 50 Jahren in der Wohnung hätte und ein Umzug nicht zumutbar wäre. Die Revision der Vermieterin wies der Bundesgerichtshof somit ab. Es verbleibt lediglich eine zuzahlende Mieterhöhung von monatlich 4,16 Euro für den betroffenen Hartz IV Empfänger.
Für Mieter in ähnlichen Situationen bedeutet die Entscheidung des BGH, dass sie sich bei finanzieller Überforderung gegen Mieterhöhungen wehren können. Es muss jedoch weiterhin immer eine umfassende Einzelprüfung stattfinden.
Achtung: Ein Härteeinwand des Mieters nach § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB ist jedoch ausgeschlossen, wenn Modernisierungsmaßnahmen aufgrund von gesetzlicher Verpflichtung des Mieters durchgeführt wurde, wegen Schäden oder der allgemein übliche Wohnstandard wiederhergestellt wurde.
Bundesgerichtshof, VIII ZR 21/19, Urteil vom 9. Oktober 2019
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg – 234 C 257/16 – Entscheidung vom 16. August 2017
LG Berlin – 64 S 197/17 – Entscheidung vom 14. November 2018
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